EL SECTOR INMOBILIARIO CHINO: MOTOR ECONÓMICO Y LASTRE PARA CUMPLIR LAS METAS MEDIOAMBIENTALES

El sector inmobiliario ha sido uno de las bazas económicas tradicionales de China. No obstante, es igualmente uno de los principales emisores de gases invernadero a la atmósfera. Si a este aspecto se une la preocupante situación financiera del país asiático con la paradigmática caída del gigante imobilario Evergrande a causa de la acuciante deuda, el resultado es una creciente presión política sobre la industria inmobiliaria china que impide un avance en la agenda contra el cambio climático definido por el Acuerdo de París.

Los bienes raíces a nivel mundial producen directa e indirectamente el 40% de los gases invernadero. Se entiende por industria inmobiliaria a todas las industrias asociadas al desarrollo y mantención de un bien raíz, es decir, las constructoras, inmobiliarias, los privados que las compran para arriendo o como inversión y los servicios básicos necesarios para mantener su operación.

 El sector inmobiliario representa el 30% del PIB de la economía China donde el 16,7% corresponde al mercado habitacional, el restante es industrial y comercial. Es uno de los principales motores de su crecimiento y resulta esencial para edificar la infraestructura y los hogares necesarios para lidiar con el rápido desarrollo manufacturero de la economía. Como consecuencia de esta necesidad se convirtieron en los principales emisores de deuda del mercado asiático. Teniendo en cuenta la relevancia de la industria también debiera ser una de las presionadas a realizar su transición a métodos de baja emisión para cumplir con los Acuerdos de París

El problema toma forma cuando se toman en cuenta tres riesgos que la industria enfrenta actualmente: El político causado por las decisiones de la autoridad; El crediticio debido a la posibilidad de no pago de la deuda contraída, y el transicional que refiere al riesgo por el cambio de los métodos de producción hacia formas de menor impacto ambiental.

Ciudadanos chinos ante maquetas de proyectos de construcción (Realty Biz News)

Riesgo político: Existe un cambio de actitud de parte de las autoridades hacia la industria y el mundo privado. Dentro de las metas definidas por la gestión de Xi surge lo que se denomina la “prosperidad común”. Esta política nace como una forma de lidiar con los crecientes costos de vida de la población china y el costo prohibitivo de la vivienda. A pesar de las similitudes entre el capitalismo occidental y chino, en este último el poder político se concentra en el P.C. y en torno a Xi Jinping quien concentrar la presidencia y la secretaria general del partido.

El contenido especifico de la política aún resulta difusa, pero el concepto tiene una inspiración en Mao en la resolución del comité central del partido de 1953. El maoísmo promovía el cambio espiritual de los individuos por sobre el desarrollo técnico. Un colectivismo donde el sacrificio individual debía ser espontaneo y para lograr tal estado se implementaron políticas de movilización y adoctrinamiento. Consideraba que el establecimiento de incentivos de carácter económico para la labor productiva los llevaría de vuelta a una sociedad agraria o se convertirían en una capitalista. 

A pesar de la inspiración economistas como Zhang Jun y Li Daokui no es una política expropiatoria al destacar la necesidad de que siga ocurriendo un crecimiento de la economía privada. Su orientación busca un aumento del bienestar de la población y una reducción del costo de vida. Algo que dista de la austeridad forzada de Ze Dong y más cercano a una política de bienestar o redistributiva sin el matiz democrático. 

La ideología siempre ha jugado un papel en las políticas de urbanización, por lo cual, es común que cambios en esta impacten en la regulación del sector inmobiliario. Actualmente este giro a impulsado regulación en el desarrollo; el arrendamiento residencial y servicios asociados. Esta busca desincentivar su uso como inversión para disminuir el crecimiento del valor de las propiedades. Los proyectos piloto desarrollados en 9 provincias han impulsado el subsidio habitacional para incentivar la urbanización y llegar al 75% de la población para el 2025. Expertos en desigualdad como Li Shi destacan el traspaso de recursos hacia zonas rurales como forma de disminuir brechas en la calidad de vida.

Riesgo crediticio: El endeudamiento de la industria puede significar un riesgo sistémico para el sistema financiero chino, realidad reconocida por el gobierno chino. Los reguladores ya han respondido estableciendo la política de “Las tres líneas rojas” donde se establecen límites de endeudamiento específicos para la industria, y el llamado a la segunda mayor desarrolladora inmobiliarias, Evergrande, empresa con más de 147 billones en activos, para reducir su endeudamiento y fomentar la estabilidad. Este llamado provocó perdiera el 65% de su valor y elevó el interés que exige el mercado por la deuda y ahora enfrente un potencial no pago de sus deudas.  

Otro riesgo reconocido es una posible burbuja inmobiliaria al existir evidencia de sobre desarrollo además de crecimiento de valor sin explicación por los fundamentales generada por la dependencia del sistema inmobiliario como alternativa al financiero como lugar de ahorro e inversión. Estos representan el 25% de las prendas de los préstamos bancarios y es usado como inversión ante la falta de un mercado financiero desarrollado concentrando el 66% del patrimonio de los hogares chinos

Skyline de Shanghai (Shutterstock)

Riesgo transicional: En nuestro caso lo podemos encontrar en el tecnológico y el regulatorio, es decir, el riesgo asociado al cambio en la forma de producción y los efectos de la regulación necesarios para lograr las metas. Un ejemplo son la SFDR con vigencia en Europa la cual impone costos financieros a los vehículos de inversión que no promuevan una descarbonización.

Otra industria asociada que impacta es la energética, usada desde la construcción hasta el consumo durante su vida útil. En China este costo ya está siendo abaratado a través del uso intensivo de carbón. Es necesario destacar que a pesar de que en términos absolutos el uso de carbón no ha disminuido estos han hecho un esfuerzo por diversificar su matriz con gas natural (8%), petróleo y derivados (20%), hidroeléctrica (8%), nuclear (2%) y renovables (5%) y lo que redujo su importancia desde el 80% de 2010 hasta el 58% del 2019.

Una industria sujeta a estos tres riesgos difícilmente podrá promover un cambio real en su forma de producir e implementar una política económica y financiera enfocada en objetivos medioambientales y cumplir las metas de París. Primero debe cumplir con la estrategia definida por el poder político: disminuir el ritmo de crecimiento del valor de su principal activo; desincentivar la compra por inversionistas; incentivar el desarrollo a través de subvenciones. En segunda instancia debe solucionar su propia situación financiera disminuyendo su endeudamiento y mejorando su liquidez. La implementación de los acuerdos de París implican una ola regulatoria que podría deprimir el valor de sus activos basado en criterios medioambientales y aumentar el coste de producción colocando mayor presión en su industria. 


NOTA: Los planteamientos e ideas contenidas en los artículos de análisis y opinión son responsabilidad exclusiva, en cada caso, del analista, sin que necesariamente representen las ideas de GEOPOL 21. 

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